浙江省高级人民法院执行局副局长  傅松苗

（2014年10月15日）

各位新闻界的朋友：

大家好！

民商事案件的执行难，一直是摆在法院面前的一大难题。大家知道，治老赖其实就是查他的财产、找他的人，而房产是财产重要组成部分。人民法院在执行中拍卖被执行人的房屋包括已设定抵押的房屋时，时常有案外人以其对该房屋享有租赁权为由主张拍卖不破除租赁的情况发生。大量的租赁关系存疑，广大债权人特别是银行对此反映强烈。为此，省高院出台了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》。下面，我将对虚构房屋租赁情况和《解答》作一介绍。

一、虚构房屋租赁规避执行的现状

一些基层法院反映：现在每一处房屋的拍卖，几乎都有案外人出来主张租赁权。据省银行业协会不完全统计，2013年年初至今，仅是五大国有商业银行在浙江的分支机构，就遇到贷款时房屋抵押人承诺不存在租赁情况、但处置时案外人却出来主张租赁权的案件121件，标的额177168.55万元。对此，申请执行人往往认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系来规避执行，要求法院不予采信。

但目前现实情况是，只有少量的虚假租赁能够被执行机构调查揭穿。大量的租赁关系虽然存疑，但法院囿于力量和手段所限，难以彻底查处，也无法从证据、法律上作出否定，只得“带租拍卖”，从而很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现。

据分析，这些案外人据以提出异议的“租赁关系”大多具有以下特点：租赁合同落款日期在设定抵押或法院查封之前；未办理租赁登记备案手续；约定最长租赁年限；声称租金已一次性付清；出租人和承租人关系特殊等。

“买卖不破租赁”制度和案外人异议制度都是立足于我国经济社会发展状况制定的符合国情的法律制度。从法律意义上说，租赁行为虽属债权行为，但真正的承租人往往多为经济上的弱者，法律为保障承租人的权益，《合同法》第二百二十九条作出规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。法院执行虽是落实生效法律文书确定的权利义务的法定程序，但不排除发生误将案外第三人的财产当作被执行人的责任财产加以执行的可能。鉴于此，为了维护案外第三人的合法权益，《民事诉讼法》第二百二十七条特别规定了案外人异议和异议之诉制度。目前的现实情况是，这两个制度被一些被执行人用来规避、对抗执行。义乌法院在一次拍卖一处房产时，第二天上午拍卖，头天下午有个案外人以对该房屋享有租赁权为由提出异议，被义乌法院审查后驳回；拍卖当天上午，又有3个案外人提出异议，他们目的非常明显，意在阻挠拍卖。上述现象，手段多样，且有愈演愈烈之势。

究其原因，我们认为主要有以下几点：一是诚信缺失。法院拍卖的不少房产属于银行享有抵押权的抵押物，债务人抵押给银行时已作出过不存在租赁情况的书面承诺，事后却仍然虚构租赁关系。二是无视司法权威。对法院查封的房产，也不顾后果敢于虚构租赁关系，并据此提出异议，甚至提起异议之诉。三是法无明文规定。我国现行法律对租赁权获得物权化保护的条件（公示方式）尚没有作出相关明确规定。《城市房地产管理法》虽确立了房屋租赁登记备案制度，但考究其立法初衷和目的，系作为一种行政管理手段而非公示方式加以规定。四是现金交易缺乏规制。由于我国目前对现金交易还未有具体明确的规制，从而也为被执行人和案外人虚构支付租金事实提供了串通的方便。

二、《解答》的主要内容

为了解决上述问题，2014年9月，浙江高院制定出台了《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》（以下简称《解答》），明确执行程序中应以占有作为认定租赁权成立与否的标准。当然，租赁权要获得保护，还必须同时具备租赁合同真实、租赁合同签订于案涉房屋设定抵押或被法院查封之前（以下简称抵押、查封前）等条件。

《解答》只针对非住宅房屋，即主要针对厂房、商铺、办公楼等经营性房屋。之所以如此限定，我们是基于以下考虑：一是经营性房屋使用价值大，从维护交易安全和强化税收管理等方面考虑，设定租赁关系后更有登记、占有之必要；二是经营性房屋的所有权人大多为商事主体，熟悉市场交易规则，有较强的法律意识，对其作出更加严格的规定并不为过。而住宅房屋租赁问题因量多面广，且涉及广大人民群众的切身利益，予以规范的时机尚不成熟，故《解答》中暂未涉及。

我们认为，将占有作为认定租赁权成立与否的标准无疑具有极大的合理性：一是符合租赁权特殊保护制度的立法目的。如前面所言，“买卖不破租赁”的主要立法目的在于保护相对弱势的群体，避免由于出租人处分租赁物的行为而导致承租人被迫搬离租赁的房屋，因此危及租赁人基本的生产生活权利。而在承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，履行买卖合同并不危及承租人的上述权利。二是符合相关司法解释的精神。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》强调了占有对于租赁的意义。该司法解释第六条规定，就同一房屋存在数份有效租赁合同、承租人均主张履行的情况下，人民法院按照占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人。三是能够堵住任意虚构租赁合同的漏洞，有效防止恶意规避执行行为的发生。开始占有的时间节点必须是在案涉房屋抵押、查封前，而且必须至今占有，也即必须是在法院执行时仍然占有。

同时，为了便于在实务中能平衡掌握，维护正当租赁权益，合法有效地执行，《解答》也明确了五种情形下可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：（一）案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；（二）案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；（三）案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；（四）案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；（五）案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。

对于租赁合同的真实性，《解答》明确了在执行程序中一般只作形式审查。经审查，一旦发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、名为租赁实为房屋使用权抵债的，则对租赁合同的真实性不予认可。在案外人异议之诉案件审理中，则需要对租赁合同的真实有效性作实质审查。

对于租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前，《解答》同样采用了客观性标准，明确了四种情形下可以认定租赁合同签订于案涉房屋抵押、查封前：（一）租赁合同的当事人在抵押、查封前已在房屋管理部门办理租赁登记备案手续的；（二）租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的；（三）租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的；（四）有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。这就在一定程度上堵住了被执行人与案外人通过倒签房屋租赁合同以规避执行的漏洞，同时也可引导房屋出租人和承租人主动进行房屋租赁登记备案。

当然，仅仅依靠审查案外人异议时的从严把关难以完全识破虚假租赁，因为与被执行人串通的案外人可以在案涉房屋抵押或者被查封后制造占有事实，而申请执行人一般很难证明案外人真正开始占有的时间节点。为此，《解答》提出，还应从其他环节入手遏制房屋执行中的虚假租赁现象：一是引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状，如是否存在案外人占有等情况，并固定相关证据。二是要求在保全和执行环节严格落实现场查封制度，保全、执行人员亲赴现场查明房屋实际状况和使用情形。三是对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为，一经查实，要依法对相关责任人员采取罚款、拘留，直至追究刑事责任等惩戒措施。

在此，我们也恳请媒体呼吁社会并正告被执行人，不要动歪脑筋、耍小聪明，虚构租赁关系规避执行必将受到法律的制裁。

谢谢大家。